Verliesgevende huurovereenkomst? Verhuurders er is hoop!

In Nederland doet zich al jaren het probleem voor van onrendabele huurwoningen, vooral bij particuliere/commerciële verhuurders van sociale woonruimte. Huurders wonen vaak voor (historisch) lage huurprijzen en genieten een sterke huur(prijs)bescherming. Een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ9719) illustreert dit probleem. In deze zaak ging het om een huurder die sinds de jaren ’80 een huurprijs betaalde van ongeveer € 220,00 voor een woning met een WOZ-waarde van ongeveer € 650.000,00. De eigenaar stelde dat hij op jaarbasis ruim € 8.500,00 kosten maakte met een huuropbrengst van € 2.700,00. Een verhuurder die wordt geconfronteerd met zo’n verliesgevende exploitatie kan vanwege de sterke huurprijsbescherming de huurprijs niet efficiënt verhogen. Ook biedt de Nederlandse huurwetgeving vrijwel geen mogelijkheid de huurovereenkomst te beëindigen vanwege een verliesgevende exploitatie. Het gevolg hiervan is dat de verhuurder er gedwongen mee blijft zitten.

Tegen deze achtergrond wordt door particuliere verhuurders nogal eens beroep gedaan op artikel
1 Eerste Protocol EVRM. Dit verdragsartikel biedt indirect bescherming aan verhuurders van woonruimte met een onrendabele exploitatie. Op grond van dit verdragsartikel geldt als uitgangspunt dat een eigenaar recht heeft op ongestoord eigendomsgenot. Een inbreuk op dit genot is toegestaan, maar alleen onder bepaalde voorwaarden. Zo dient met de inbreuk een ‘fair balance’ te worden gehandhaafd tussen enerzijds het algemeen belang, het betaalbaar houden van sociale huurwoningen,  en anderzijds het belang van de eigenaar, te weten het genereren van winst uit zijn eigendom. Van een fair balance is geen sprake meer indien door deze inbreuk op de verhuurder een disproportionele en excessieve last wordt gelegd. Indien de Nederlandse huurwetgeving – die dus een inbreuk maakt op het uitgangspunt van ongestoord eigendomsgenot – een dergelijke last teweegbrengt, is sprake van een schending van het eigendomsrecht van de verhuurder.

De Hoge Raad heeft in een recente uitspraak van 26 januari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:110) geoordeeld dat de Nederlandse huurwetgeving wel degelijk kan meebrengen dat individuele verhuurders worden geconfronteerd met een disproportionele en excessieve last en zich daarom met succes kunnen beroepen op artikel 1 EP EVRM. Dit dient dan wel te gebeuren in een gerechtelijke procedure tegen de huurder bij de kantonrechter, aldus de Hoge Raad, en niet in een procedure tegen de overheid/wetgever vanwege vermeende onrechtmatige wetgeving. De verhuurder kan – gelet op het feit dat zijn eigendomsrecht is geschonden – de rechter verzoeken om via de toepassing van de zgn. open normen van de privaatrechtelijk regels, zoals de redelijkheid en de billijkheid, tot beëindiging van een structureel verliesgevende huurovereenkomst te komen.

Kampt u als verhuurder met een zwaar verliesgevende huurovereenkomst, laat dit dan vrijblijvend door ons toetsen en wellicht kunnen wij de financiële lijdensweg voor u beëindigen!

Yetis Cenik, februari 2018

Nieuwsbrief
U moet javascript aan hebben staan om dit formulier te kunnen versturen.
SteentjesWoltersMulder Zilverlinde 1
7131 MN Lichtenvoorde
Postadres Postbus 24
7130 AA Lichtenvoorde
© 2018 - SteentjesWoltersMulder Advocaten & Mediators - Advocatenkantoor uit de Achterhoek heeft haar website laten maken door Ebbers Media.